分譲マンションと区分所有権の基礎知識

分譲マンションとは

マンションなどの集合住宅については、「建物の区分所有等に関する法律」により、所有のあり方が定められています。

第1条では以下のように定められています：

一棟の建物において、構造上独立して住居・店舗・事務所・倉庫などとして使用できる部分がある場合は、それぞれを所有権の対象とすることができる。

つまり、分譲マンションを購入すると、その住戸について「区分所有権」が発生します。一方、賃貸マンションでは所有権はありません。

戸建て住宅と同様に、マンションも「借りる」か「買う」かで権利の性質が変わりますが、建物の構造や利用形態が異なるため、特別な法律で細かく定められているのです。

区分所有権の定義

法律第2条では、「区分所有権」は以下のように定義されています：

「区分所有権」とは、構造上独立して使用できる建物の部分（共用部分を除く）を対象とする所有権。

この法律に出てくる用語の定義は次のとおりです：

• 専有部分：壁や床などで囲まれた各住戸のこと
• 共用部分：専有部分以外の部分、たとえば廊下、階段、バルコニー、エントランス、エレベーターなど

敷地権について

マンションの土地に関する権利も、戸建てとは異なります。

第5条第1項：区分所有者が建物と一体として使用・管理する庭や通路などは、規約により「建物の敷地」とすることができる。

このように、マンションでは土地についても「規約」によって権利の取り決めがなされます。

また、第6条では「敷地利用権」について以下のように定められています：

「敷地利用権」とは、専有部分の所有に付随する建物の敷地に関する権利。

戸建て住宅であれば、土地のすべてを所有するのが一般的ですが、マンションでは、土地は共有となり、各区分所有者が敷地利用権という形で関わることになります。

このように、分譲マンションには独自の所有形態やルールが定められており、それが「区分所有権」と呼ばれる制度です。